不動産経営とは?  第二章
「魅力とリスク」
一棟マンション・アパート投資の魅力とリスク
大家さんA「数年に1棟ペースで現在3棟の一棟マンション・アパートを所有。 不動産収入だけで年間1000万円を突破しました。これでいつリストラされても大丈夫です。」大家さんB「自宅兼用一棟マンションを購入。ローンは家賃収入から返済してもまだ利益が残る。 住みながらお金が貯まる夢のような状況です。」 上記は一棟マンション投資に成功した方の1例ですが、「世の中そんなに甘くはない」とか「多額の借金をするのは怖い」という不安から躊躇している方も多いかと思います。しかしながら、一棟マンション経営はポイントさえ押さえておけば、そんなに難しくはありません。2000年中盤ころから始まった不動産投資ブーム。それが年々過熱して行き、昨今の金融危機により冷や水を浴びせられながらも、今なおサラリーマン大家さんが増加中であることは事実です。 皆さんは一棟マンション投資のどのような点に魅力や不安を感じているのでしょうか?それでは、実際に一棟マンション投資をしている大家さんの意見を見てみましょう。
一棟マンションの魅力
・多少の経営努力は必要ですが、不労所得が得られる。
・病気・ケガ・失業・定年退職等で働けなくなっても一定の収入が得られる。
・融資を利用することにより、投資資金(自己資金)の3~5倍程度の不動産を購入可能。
・他の金融商品に比べて高利回り(ローリスク、ミドルリターン)である。
・区分所有マンションと違い、建物が老朽化しても土地が手元に残る。
・たくさんの財産がある方には相続税対策や節税対策といった面も。

大家さんのご意見では、やはり働けなくなっても一定の収入が得られることが一番のメリットと考えているようです。

一方、これから一棟マンション投資を始めようとしている方も同様に、将来の年金不安や雇用問題、預貯金の金利の低迷等、自分の身は自分で守るという時代背景に合った投資として、 一棟マンション経営を選択されています。

それではリスクについてはいかがでしょう。

・空室に対するリスク。
・想定外のメンテナンス。
・家賃滞納や入居者による事件・事故等。
・金利が予想以上に上がってしまいキャッシュフローが減る。

上記が代表例ですが、事前の調査や保証・保険等で大部分のリスクは抑えられます。どんな投資でも100%リスクがゼロということはありませんが、一棟マンションはポイントさえ押さえればかなりの高確率で成功することができる投資といえます。不動産投資でもっとも重要視される項目が利回りです。

利回り(%)=年間家賃収入÷物件価格×100

例えば、価格が1億円の一棟マンションを購入して家賃収入が年額800万円であれば利回り8%ということになります。上記は表面利回り(グロス)ともいわれ、不動産広告で利回りといえば、ほとんどの場合がこれにあたります。これとは別に実質利回り(ネット)といった表記がある場合があります。

実質利回り(%)=(年間家賃収入-年間管理コスト)÷物件価格×100

年間管理コストとは不動産管理会社への管理料、固定資産税・都市計画税、火災保険料、修繕費等のことです。これらを差し引いた年間粗利を、物件価格で割った数値です。 表面利回りよりも、より現実的な利回りといえるでしょう。

家賃収入の詳細はレントロール(各部屋の賃料表)を確認するとよいでしょう。部屋ごとに家賃が高かったり安かったりすることがありますが、入居の時期によって家賃相場は変動しますので(長期間住んでいる方や、1~3月の繁忙期に契約した方は高めの家賃が多い) 安い家賃の方で考えておいた方が堅い目安となります。

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