不動産経営とは?  第三章
「管理会社とは」
管理会社について
一棟マンション経営で重要なファクターとなるのが管理会社です。専業の大家さんであれば、ご自分ですべて管理されることも可能ですが、 大部分の大家さんは管理業務や入居者の募集業務を不動産業者に委託しています。中でも、満室経営を目指す大家さんにとって、アパート・マンション管理会社の入居者募集に対する営業力は一番気にしなければならないところです。
管理業務の主な内容
・入居者募集  ・賃貸契約、更新業務  ・建物メンテナンスや点検業務  ・家賃集金管理
・入退室の際の立会い、敷金精算  ・退去後のリフォーム  ・入居者や近隣からのクレーム対応
・ごみ置き場や清掃業務

これらをすべて管理会社に任せたとすると、月額管理費で家賃の3~10%程度が必要となります。 (一般的には5%が標準。管理会社によってプランや内容は異なります。)物件によっては特定の管理会社とのサブリース(一括借り上げ)契約が必須条件であったりする場合がありますが、一般的には管理会社は自由に選択することができますので、ご自分のプランに合った管理会社を選ぶことが大切です。
一棟不動産経営収支について
大部分の大家さん達にとって、一棟不動産経営の目的は収支を黒字にすることです。中には節税対策でやっているので、赤字でもかまわないというお金持ち大家さんもいらっしゃいますが少数派でしょう。また、青色申告等で経費を乗せるだけ乗せて税務上は赤字にしている大家さんもいらっしゃいますが、ここでは新築物件と中古物件の実例をあげて、単純な収支として比較してみます。

年間収支=年間家賃収入-固定経費-ローン返済額
・実例
価格が10,000万円、利回り7%の新築一棟マンションを自己資金2,000万円(借入額8,000万円)
金利2.3%、30年ローンを組んで購入した場合。(取得に関わる諸経費は除く)

年間家賃収入が700万円、固定経費が70万円、ローン返済額(元利)が369万円ですので、年間収支は261万円の黒字になります。 所得税等を考慮に入れなければ、月額で約21.7万円のキャッシュフローが生まれることになります。

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