不動産経営とは?  第四章
「不動産にまつわる様々なこと」
自己資金とアパート・マンションローン
現金以外で一棟マンションを購入する場合、まず最初のハードルがローン付けです。つい2~3年前の好景気の時は、金融機関も大判振る舞いで、物件の対象エリアも広く、 地方の物件でも融資が容易で、物件評価によっては自己資金ゼロのフルローンも珍しくありませんでした。では、現在の投資用アパート・マンションローン事情はどうかというと、“かなり厳しい”状況と言えます。

都市銀行では個人の属性(職業や年収、資産背景)にかかわらず、自己資金として物件価格の20~30%が最低でも求められます。地方銀行・信用金庫ではまだ少しだけ緩く、自己資金20%以下でもOKが出る場合もあります。ただ、対象エリアは地銀の営業エリアに限定されます。その他、金利は少し高めですが、オリックス銀行、スルガ銀行、三井住友トラストL&F等が一棟マンションの融資に積極的で、自己資金は10%程度でもOKの可能性があります。また、首都圏にお住まいで地方の物件をローンで買うことは現在なかなか難しいのですが、日本政策金融公庫(国金)を利用できれば買える可能性が出てきます。
一棟不動産経営における固定経費
一棟不動産経営をするにあたって、次のような経費がかかります。(ローンの金利等は除いています。)

固定経費(月額家賃の1~10%程度)
・不動産管理会社への管理料  ・固定資産税・都市計画税
・共用部分(階段、廊下等)の電気代および水道代  ・清掃費
・ケーブルTV・インターネット等の利用費  ・火災・地震などの保険料

不定期型経費(数年に1回程度ですが数十~数百万円程度かかります。)
・内外装の修繕費
・設備の交換・修繕費

築15年超の中古物件ですと10~12年毎のリフォームが望ましいですが、建材や塗装技術の進歩により、最近の物件であれば15~20年毎でも大丈夫のようです。
節税対策と不動産経営
マンション経営には節税効果があるといわれますが、不動産収入があるのにどうして節税ができるのか?
一棟マンションを購入した際の取得代金や購入後の必要経費が、そのまま経費として計上できるからです。

減価償却費
不動産建物や付属設備については税法上、『減価償却費の控除』が認められており、帳簿上において収支を赤字にする効果があります。赤字といっても実際に支出があるわけではないので、実際には減価償却費分がまるまる手元に残るため、建物価格はなるべく高い方が有利です。ただし、土地の価格は減価償却できません。例えば、建物価格が10,000万円の一棟マンションを購入した場合の減価償却費※建物は定額法のみになります。付属設備については定額法・定率法を選択することも可能です。

(例)10,000万円×0.022(耐用年数47年の場合)=220万円(建物の減価償却費)

・不動産収入から控除できる諸経費
・減価償却費  ・ローンの金利  ・税金  ・管理費  ・修繕費  ・掃除代
・火災保険  ・水道光熱費、ケーブルTV、インターネット利用料など   ・入居者募集広告費
・専従者給与  ・税理士報酬  ・消耗品

不動産収入から上記の諸経費をすべて控除して赤字になっていれば、サラリーマンの方は確定申告をすることによって給与所得から差し引くことができます。これによって、所得税・住民税の節税効果が生まれることになります。※仲介手数料や地鎮祭費用などは経費ではなく、建物取得費として計上しますので減価償却の対象になります。


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